Главная » Статьи » Основы права и судебной системы в РФ

Продажа недвижимости
Продажа недвижимости

   Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества является любая недвижимость, указанная в ст.130 ГК РФ (земельный участок, квартира, здание, морские суда и др.), которая подлежит передаче продавцом в собственность покупателя.
   Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Кроме того, в договоре должно содержаться указание на расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В том случае, если стороны не оговорят предусмотренных выше условий, такой договор считаться заключенным не будет.
   К существенным условиям договора продажи недвижимости законодатель относит и цену недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).
   Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена письменная форма, причем составлен он должен быть в виде одного документа, подписанного сторонами. В случае невыполнения требования законодателя такой договор будет являться недействительным (ст.550 ГК РФ).
   В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
   При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, при этом при необоснованном отклонении стороны от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст.551 ГК РФ).
   Следует иметь в виду, что по общему правилу при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).
   В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах — праве аренды, праве пользования и т.д. В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.
   Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. Продажа недвижимости допускается без согласия собственника этого участка, однако только в том случае, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. Покупатель недвижимого имущества в данном случае приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).
   Возможна обратная ситуация, когда продается земельный участок без передачи в собственность недвижимого имущества (ст.553 ГК РФ). В этом случае за продавцом недвижимости сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, причем условия такого использования определяются договором продажи этого земельного участка. При отсутствии в договоре условий пользования земельным участком, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.
   При продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости (п.2 ст.555 ГК РФ).
   Возможна ситуация, когда цена на недвижимость определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера. В таком случае при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).
   Законодатель предъявляет определенные требования к порядку передачи недвижимого имущества продавцом покупателю. Данный порядок регулируется ст.556 ГК РФ. Согласно п.1 названной статьи передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
   Причем продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю после вручения последнему и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данная норма не является императивной, поэтому законом, а также договором может быть предусмотрено иное (п.1 ст.556 ГК РФ).

   В соответствии с п.2 ст.556 ГК РФ если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст.393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.
   В том случае, если продавец передает покупателю недвижимость, которая не соответствует условиям договора о ее качестве, покупателю предоставляется несколько вариантов поведения (ст.475 ГК РФ):
требование от продавца соразмерного уменьшения покупной цены
требование к продавцу о безвозмездном устранении недостатков недвижимости в разумный срок
требование к продавцу о возмещении своих расходов на устранение недостатков недвижимости
   Данные правила применяются в том случае, если недостатки передаваемой недвижимости не были оговорены продавцом.
   В том случае, если покупатель обнаружил неустранимые недостатки в недвижимости, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, либо которые проявляются после их устранения, а также другие подобные недостатки, он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи недвижимости и потребовать возврата уплаченной за нее денежной суммы.
   Особенности продажи жилых помещений
   Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене.   Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).
   Помимо цены и предмета договора, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением.

Продажа предприятия

   В силу ст.559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Понятие предприятия как имущественного комплекса дано в ст.132 ГК РФ. Согласно ст.132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
   Имущество, входящее в состав предприятия как имущественного комплекса, переходит к покупателю, если иное не предусмотрено в договоре продажи предприятия как имущественного комплекса. Что же касается передачи прав, полученных на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, то такие права передаче не подлежат, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

   Ст.560 ГК РФ содержит требования к форме договора продажи предприятия, аналогичные общим требованиям продажи недвижимости. Кроме того, к договору продажи предприятия в обязательном порядке должны быть приложены следующие документы:
акт инвентаризации
бухгалтерский баланс
заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия
перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия
перечень кредиторов, характер, размер, сроки их требований 

   Следует иметь в виду, что перечисленные выше документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора продажи предприятия.
   Согласно п.3 ст.560 ГК РФ договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход права собственности на предприятие в силу ст.564 ГК РФ. При этом право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю. Данное правило является общим и иное может быть предусмотрено в договоре купли-продажи предприятия.
   При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств. Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть сделано как непосредственно продавцом, так и покупателем (п.1 ст.562 ГК РФ).
   В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга, либо:
потребовать прекращения либо досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков
потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части
   В том случае, если кредитор не был уведомлен надлежащим образом, он может предъявить иск об удовлетворении вышеизложенных требований. Срок предъявления таких требований равен одному году со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (п.3 ст.562 ГК РФ).

   Отсутствие надлежащего уведомления кредиторов влечет за собой для продавца и покупателя солидарную ответственность перед ними по включенным в состав переданного предприятия долгам (см. раздел Обязательства и последствия их нарушения).
   При передаче предприятия необходимо составить передаточный акт, причем подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта осуществляется продавцом за его счет. Иное, правда, может быть предусмотрено в договоре продажи предприятия. Переданным предприятие считается со дня подписания передаточного акта обеими сторонами и с этого момента на покупателя переходит риск случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст.563 ГК РФ).
   Согласно п.2 ст.565 ГК РФ когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором содержатся сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Данная норма применяется, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором.
   В том случае, если покупатель приобрел предприятие и обнаружил в его составе долги продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, он вправе требовать от продавца уменьшения покупной цены. Однако продавцу предоставляется право доказать, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия (п.3 ст.565 ГК РФ).
   Покупателю п.5 ст.565 ГК РФ предоставлено право расторгнуть или изменить договор продажи предприятия и возвратить то, что исполнено сторонами по договору, посредством обращения в суд. Данное правило применяется в том случае, если установлено, что предприятие не пригодно для его использования вследствие недостатков, ответственность за которые несет продавец, а также эти недостатки не устранены продавцом в соответствии с требованиями ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.
Категория: Основы права и судебной системы в РФ
Просмотров: 2835 | Теги: Продажа недвижимости | Рейтинг: 5.0/2
Всего комментариев: 0