А) Простая письменная форма сделки может быть выражена в виде составления единого документа, подписываемого лицами, совершающими сделку, или их уполномоченными представителями, которые, как правило, должны иметь доверенность.
К сделкам, для которых составление единого документа является обязательным, относятся следующие:
договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ)
договор продажи предприятия (ст.560 ГК РФ)
договор аренды здания или сооружения (ст.651 ГК РФ)
договор аренды предприятия (ст.658 ГК РФ)
договор доверительного управления недвижимым имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ)
Для иных договоров составление единого документа не является обязательным. 

Б) Сделка в письменной форме может быть совершена путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п.2 ст.434 ГК РФ). Осуществление такого обмена должно достоверно устанавливать, что документ исходит от стороны по сделке. 

В) Разновидностью простой письменной формы сделки является также направление одной стороной предложения о заключении сделки (оферта) и совершение стороной, получившей это предложение, определенных действий, указанных в этом предложении (акцепт). Указанное предложение должно быть определенным, выражать намерение заключить договор с адресатом, а также содержать существенные условия сделки (ст.435 ГК РФ).
   Следует иметь в виду, что лицо, которому поступило предложение о заключении договора, должно принять его на предложенных условиях. В том случае, если лицо, получившее предложение о заключении договора, соглашается заключить последний, но на иных условиях, чем предложено в оферте, такое согласие акцептом не является (ст.438 ГК РФ).
   Закон, иные правовые акты или соглашение сторон могут устанавливать дополнительные требования к письменной форме сделки — бланк определенной формы, скрепление печатью и т.п. — и последствия несоблюдения этих требований (ст.160 ГК РФ).
   В соответствии со ст.161 ГК в простой письменной форме совершаются:
сделки юридических лиц между собой и с гражданами
сделки граждан между собой на сумму, не менее чем в десять раз превышающую установленный законом минимальный размер оплаты труда
сделки граждан между собой независимо от суммы сделки в предусмотренных законом случаях. Примером может служить договор залога (ст.339 ГК РФ), доверенность (ст.185 ГК РФ), условия о неустойке (ст.331 ГК РФ) и др
   Если Вы нарушаете простую письменную форму сделки (т.е. совершаете в устной форме сделку, для которой законом установлена письменная форма), такая сделка не будет являться недействительной, однако Вы будете лишены возможности ссылаться в суде на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий. При этом Вы не лишаетесь права приводить письменные и другие доказательства.
   Сделка считается недействительной вследствие нарушения письменной формы только лишь когда в законе или в соглашении сторон есть прямое на то указание (ст.162 ГК).     Например, недействительными при отсутствии соблюдения письменной формы являются договоры залога, поручительства, страхования, продажи недвижимости, продажи предприятия, мены недвижимости, дарения (в случаях, предусмотренных ст.574 ГК РФ), аренды зданий и сооружений, лизинга недвижимости, банковского вклада, доверительного управления недвижимостью.
   Согласно п.3 ст.162 ГК РФ несоблюдение формы внешнеэкономической сделки влечет ее недействительность.

   Под нотариальной формой сделки понимается совершение на документе, оформленном в соответствии с требованиями письменной формы, удостоверительной надписи нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершения нотариальных действий (ст.163 ГК).
   Правилами Основ законодательства о нотариате и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утв. Приказом Минюста РСФСР от 6 января 1987 года, устанавливается порядок совершения нотариальных действий государственными или частными нотариусами.
Нотариальная форма вводится ГК РФ лишь для некоторых особо значимых сделок и при условии, что это прямо указано в законе (п.1 ст.163 ГК РФ).

 
   Гражданский Кодекс содержит нормы о нотариальном удостоверении следующих сделок:
доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185)
совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187)
договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339)
уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389)
договор ренты во всех его разновидностях (ст. 584)
составление завещания (ст. 540 ГК 1964 года) 

   Кроме того, нотариальное удостоверение сделки может быть предусмотрено по соглашению ее участников, хотя бы такая форма сделки по закону не требовалась (пп.2.п.2 ст.163 ГК РФ).
   Нотариальное удостоверение сделки помимо государственных и частных нотариусов осуществляют другими лица, имеющими право совершать нотариальные действия Согласно ст. 1 Основ законодательства о нотариате нотариальные действия вправе совершать должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса.
   К нотариально удостоверенным сделкам приравниваются доверенности определенных групп граждан (например, доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы — п.3 ст.185 ГК РФ).
   Если нотариальная форма сделки не соблюдена, то такая сделка считается ничтожной. Однако в случае, когда одна из сторон исполнила сделку полностью или частично, а другая уклоняется от нотариального удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей стороны признать сделку действительной. Тогда последующего нотариального удостоверения сделки не требуется, а сторона, необоснованно уклонявшаяся от удостоверения сделки должна будет возместить вызванные этим убытки другой
   Государственная регистрация требуется для сделок с определенными законом видами имущества. Это прежде всего недвижимое имущество, к которому относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания и сооружения, т.е. все, что не может быть перенесено без несоразмерного ущерба. К недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст.130 ГК). Порядок регистрации сделок с недвижимостью установлен законом РФ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ. Согласно п.1 ст.2 названного закона «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».
   Из сделок с движимым имуществом подлежат регистрации, в частности, сделки с транспортными средствами, служебным и гражданским оружием, сильнодействующими лекарственными веществами.
   Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п.1 ст.165 ГК РФ).
   Так же, как и в случае с нотариальным удостоверение сделок, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации сделки, то суд может по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки при условии соблюдения надлежащей письменной или нотариальной формы. При вынесении судом такого решения регистрирующий орган должен зарегистрировать сделку вне зависимости от желания стороны, уклонявшейся от регистрации, а другая сторона имеет право потребовать возмещения вызванных задержкой регистрации убытков (п.4 ст.165 ГК РФ).

4. Недействительность сделок

   Недействительные сделки могут быть ничтожными или оспоримыми (ст.166 ГК РФ).
   Ничтожной именуется сделка, которая недействительна с момента заключения и не порождает желаемых последствий для лица ее совершившего.
   Оспоримой считается сделка, недействительность которой устанавливается судом по иску лица, указанного в законе.
   Так, сделка юридического лица (предприятия), совершенная в противоречии с целями деятельности, ограниченными в его учредительных документах может быть признана судом недействительной по иску самого предприятия, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего надзор за его деятельностью.
   Оспоримая сделка становится недействительной только после вынесения судом решения о ее недействительности. Причем, если оспоримая сделка может быть прекращена лишь на будущее время, то суд прекращает ее действие лишь на будущее время (например — договор аренды).

5. Ничтожные сделки

   Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожной считается сделка, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица. Ничтожными являются сделки:
сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (cт. 168 ГК РФ),
сделки, совершенные с целью противной основам правопорядка и нравственности,
мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК),
сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными (ст. 176 ГК),
сделки несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет (ст. 172 ГК). 

   Ст.168 ГК устанавливает общее правило ничтожности сделок — несоответствие требованиям закона или иных правовых актов. Сделка должна соответствовать требованиям не только гражданского законодательства, но также административного, уголовного и других отраслей законодательства. Так, оплата услуг группы вымогателей по возвращению долга — ничтожная сделка, поскольку такие действия признаются соучастием в преступлении и наказуемы по уголовному законодательству.
   Сделки, идущие вразрез с основами правопорядка и нравственности также являются ничтожными (ст.169 ГК).
   Под основами правопорядка понимаются общие принципы, имеющие жизненно важное значение для нормального функционирования правовой системы. Это конституционные права и свободы граждан, монопольные права государства на определенные виды деятельности, изъятие определенных видов имущества из гражданского оборота. Основы нравственности — устоявшиеся общие представления о поведении людей в данных условиях жизни общества.
   Примером такого рода сделок могут служить сделки по вывозу за рубеж товаров, экспорт которых запрещен, продажа товаров, заведомо опасных для жизни и здоровья населения и иные сделки, имеющие явную антиобщественную направленность.
   В соответствии со ст.170 ГК ничтожными признаются мнимые и притворные сделки.
   Мнимой считается сделка, которая совершается лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. Мнимая сделка может быть совершена как с противозаконной целью (дарение ценного имущества с целью укрыть его от конфискации), так и без такой цели. Мнимая сделка ничтожна в любом случае.
   Притворная сделка так же, как и мнимая, совершается для вида, но с целью прикрыть другую сделку, которую стороны действительно имели в виду. Так, дарение части жилого дома может прикрывать фактическую куплю-продажу. Притворная сделка сама по себе признается ничтожной, а к прикрываемой сделке (которая действительно имелась в виду сторонами) применяются относящиеся к ней правила.
   Если в рассмотренном примере о притворном дарении части дома купля-продажа была незаконной (совершена в обход права преимущественной покупки собственника другой части этого дома или имела цель неуплаты налога на сумму, вырученную то продажи), то и прикрываемая сделка купли-продажи признается ничтожной.
   Если в прикрываемой сделке не было ничего противозаконного и нет других оснований считать ее недействительной, то эта сделка признается действительной и к отношениям сторон применяются правила, регулирующие данный вид сделок.
   Также ничтожны сделки, совершенные недееспособным лицом (ст.171 ГК РФ). Только суд признает гражданина недееспособным при наличии психического расстройства, не дающего возможности понимать значение своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ).
   Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте до 14-ти лет признается ничтожной (ст.172 ГК РФ), если эта сделка не является мелкой бытовой сделкой.

6. Оспоримые сделки

   Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. 

   К оспоримым сделкам относятся:
сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности
сделки, совершенные с превышением предоставленных полномочий
сделки, совершенные несовершеннолетними от 14-ти до 18-ти лет без согласия родителей
сделки гражданина, ограниченного в дееспособности
сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими
сделки, совершенные под влиянием заблуждения
сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств 

   Ст.173 ГК устанавливает недействительность сделки юридического лица (предприятия), совершенной в противоречии с целями деятельности, которые ограничены в его учредительных документах, а также сделки, совершенной при отсутствии лицензии на данный вид деятельности. Эта категория сделок может быть оспорена по иску самого предприятия, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего надзор за его деятельностью.
   Например, в учредительных документах общества с ограниченной ответственностью записано, что оно осуществляет свою деятельность только на территории области, где оно зарегистрировано. Таким образом, сделка, совершенная или подлежащая исполнению на территории соседней области будет противоречить учредительным документам и может быть оспорена по иску его учредителя, по настоянию которого соответствующий пункт был внесен в учредительные документы.
   Лицензия — разрешение, выдаваемое компетентным государственным органом на определенные виды деятельности, требующие особого контроля со стороны государства (например — на банковскую, страховую, образовательную деятельность). Если предприятие совершает сделку, не имея лицензии на соответствующий вид деятельности (например — привлекает депозитные вклады, не имея банковской лицензии), то такая сделка является оспоримой по иску тех же лиц, что и сделка противоречащая учредительным документам, а лицо ее совершившее подлежит также и административной (в некоторых случаях — уголовной) ответственности.
   В обоих случаях для признания сделки недействительной необходимо доказывать, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
   Оспоримой является также сделка, совершенная гражданином с превышением полномочий, предоставленных договором, или органом юридического лица (предприятия) — с превышением полномочий, определенных в учредительных документах (ст.174 ГК РФ).
   Например, гражданину по договору поручения предоставлено полномочие только провести переговоры с иностранной фирмой и выяснить условия, на которых эта фирма готова заключить договор поставки. Если этот гражданин сам подписывает этот договор поставки, а главе данной фирмы известно, что у гражданина нет таких полномочий от доверителя, то доверитель может подать иск о признании сделки недействительной.
   Другой пример — президенту общества с ограниченной ответственностью учредительными документами предоставлено право заключать от имени общества сделки на сумму, не превышающую 50% объявленного уставного капитала. Если он превысит это полномочие, то по иску учредителя общества сделка может быть признана недействительной при условии доказанности того, что второй стороне данной сделки было или должно было быть известно, что директор превышает свои полномочия.

   Если несовершеннолетний в возрасте от 14-ти до 18-ти лет совершает сделку без согласия родителей, усыновителей или попечителя (кроме перечисленных в ст.26 ГК РФ — распоряжения своими доходами, результатами интеллектуальной деятельности, внесения вкладов в кредитные учреждения), то она может быть признана недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (ст.175 ГК РФ).
   Сделки гражданина, ограниченного судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, могут быть признаны недействительными по иску попечителя (ст.176 ГК РФ).
   Ст.177 ГК РФ допускает возможность оспаривания сделки, заключенной гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими по иску самого гражданина или любого лица, чьи права и законные интересы нарушены.
   Это правило распространяется и на сделки предприятий, заключаемые их органами (например — директором) или их представителями.
   Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими может быть вызвана различными причинами — нервных потрясением, кратковременным психическим расстройством или другим болезненным состоянием, глубоким алкогольным или наркотическим опьянением.
   Другой вид оспоримых сделок — сделки, совершенные под влиянием заблуждения. В соответствии со ст.178 ГК РФ такие сделки могут быть признаны недействительными по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
   Заблуждение имеет место тогда, когда лицо, совершающее сделку помимо своей воли и воли другой стороны, составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно обстоятельств, имеющих для него существенное значение.
   Для того, чтобы оспорить сделку, заблуждение при ее заключении должно быть существенным, т.е. касаться природы сделки, основных качеств ее предмета. Причем последствия заблуждения должны быть либо неустранимы, либо требовать значительных затрат.
   При решении вопроса о существенности заблуждения суд исходит из особенностей положения лица, состояния здоровья, характера деятельности, значения оспариваемой сделки и т.д.
   Примером такой сделки, может быть заключение внешнеторгового договора поставки под влиянием заблуждения относительно наименования поставляемых товаров из-за ошибки в переводе приложения к договору.
   Ст.179 ГК допускает возможность оспаривания сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон, а также сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которым воспользовалась другая
   Обман — это умышленное введение в заблуждение одной стороной другой стороны с целью совершения сделки, что может выразиться как в сообщении заведомо ложных сведений, так и в умолчании о фактах, которые могут повлиять на совершение сделки. Например — умолчание о правах других лиц на имущество, передаваемое в залог.
   Насилие — это причинение участнику сделки или лицам, близким ему, душевных или физических страданий с тем, чтобы заставить его совершить сделку. Пример — удержание члена семьи лица, совершающего сделку в качестве заложника.
   Угроза — это воздействие на волю лица путем заявлений о причинении ему или его близким физического или морального вреда в будущем, если оно не совершит сделку. Угроза должна быть значительной и реальной в глазах лица, принуждаемого к совершению сделки. Так, угроза уничтожить неохраняемый загородный дом — более реальна, чем угроза похитить документы, хранящиеся в сейфе банка.
   Злонамеренным соглашением представителя одной стороны с представителем другой стороны признается умышленное соглашение представителей, имеющих целью получить выгоду для себя или причинить ущерб представляемому. Примером может служить сговор представителей двух предприятий о заключении договора поставки по цене, превышающей среднерыночную, и разделе причитающегося представителю поставщика дополнительного комиссионного вознаграждения.
   Сделка может быть оспорена, как совершенная при стечении тяжелых обстоятельств, при условии, что лицо, ее заключившее, находилось под влиянием тяжелых обстоятельств (приближался срок выплаты кредита), сделка была заключена на крайне невыгодных условиях (продажа недвижимости по цене гораздо ниже рыночной) и другая сторона вынудила это лицо совершить сделку, т.е. действовала инициативно (сама обратилась с предложением приобрести недвижимость по заниженной цене).
   Недействительной может быть признана и часть сделки. Часть сделки — это одно или несколько ее условий, относящихся к содержанию сделки. Недействительность части сделки может повлечь как ничтожность, так и оспоримость соответствующих ее условий. Основанием признания части сделки недействительной могут быть все предусмотренные ГК РФ случаи недействительности сделки (начиная со ст.168 ГК РФ). Соответственно последствия отпадения части сделки ввиду недействительности отдельных ее условий будут различными. Однако невозможна недействительность части сделки вследствие отсутствия у ее участника дееспособности (ст.171-177 ГК РФ), ибо такие юридические дефекты действуют в отношении всех условий сделки и делают ее ничтожной в целом. Также невозможна недействительность тех условий сделки, которые являются существенными, поскольку в этом случае остающиеся условия сделки окажутся лишенными правовой силы и не будут создавать сделку.

7. Последствия недействительности сделок

   При установлении недействительности сделки суд выносит решение о применении последствий ее недействительности. По общему правилу, закрепленному в ст.167 ГК РФ, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности вернуть имущество (или когда для этой стороны были выполнены работы, оказаны услуги, либо было предоставлено в пользование имущество) — возместить его стоимость в деньгах. Таким образом, стороны недействительной сделки восстанавливаются в имущественном положении, в котором они находились до ее совершения.
   Однако существует ряд исключений из этого правила.
   При совершении сделок с целью, противной основам правопорядка и нравственности, при наличии умысла лишь у одной из сторон, а также при совершении сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств сторона, действовавшая умышленно, возвращает все полученное по сделке другой стороне, а переданное ею (или подлежащее передаче) имущество (или его стоимость) взыскивается в доход Российской Федерации. Таким образом, сторона, действовавшая неумышленно или потерпевшая сторона восстанавливается в своем имущественном положении, а сторона, действовавшая умышленно, претерпевает негативные последствия своего противоправного поведения, лишаясь имущества, подлежащего передаче по недействительной сделке.
   Взыскание в доход Российской Федерации всего имущества, переданного сторонами друг другу (или подлежащего передаче по сделке) производится только по сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка и нравственности, когда обе стороны действовали умышленно.
   В ряде случаев недействительности сделок ГК требует возмещения реального ущерба, причиненного недействительной сделкой.
   Обязанность возмещения реального ущерба ( о понятии — см. «Ответственность за нарушение обязательств») лежит:
на дееспособной стороне в сделке, совершенной с гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности (если первой было известно или должно было быть известно о недееспособности последней)
на совершеннолетнем, совершающим сделку с несовершеннолетним, не достигшим 14-ти лет, а также в возрасте от 14-ти до 18-ти лет
на лице, совершившем сделку с гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими
на лице совершившем сделку с использованием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств
   Лицо, совершившее сделку под влиянием заблуждения, имеет право требовать возмещения реального ущерба другой стороной, если докажет, что заблуждение возникло по ее вине.     Если это не будет доказано, то заблуждавшаяся сторона обязана возместить реальный ущерб другой стороне (п.2 ст.178 ГК РФ).
   Последствием недействительности части сделки является правило, согласно которому недействительная часть сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Однако следует иметь в виду, что данное правило применимо в том случае, если можно предположить, что сделка могла бы быть совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).
   Недействительность части сделки при сохранении в силе прочих ее условий может предусматриваться законом, и в ГК РФ названы такие случаи. Например, согласно п.2 ст.329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительность основного обязательства (см. раздел Обязательства и последствия их нарушения).

8. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

   В силу ст.181 ГК РФ общий срок предъявления иска о недействительности ничтожной сделки — 10 лет со дня начала ее исполнения.
   Для предъявления иска о признании оспоримой сделки недействительной отводится один год со дня прекращения угрозы или насилия, под влиянием которых была совершена сделка, или со дня, когда истец узнал (должен был узнать ) о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
   Обратите внимание на то, что сроки исковой давности, отведенные для признания сделок недействительными отличаются от общего срока исковой давности — три года. (Подробнее об исчислении сроков исковой давности — см. Основы права и судебной системы ).

9. Заключение

Прочитав этот раздел Вы должны понимать:
что такое сделки
какие виды сделок существуют
каким образом заключаются сделки
какие требования предъявляет закон к форме сделок
каковы последствия несоблюдения письменной или нотариальной формы сделок
какие сделки подлежат государственной регистрации
какие сделки являются недействительными
в чем разница между ничтожными и оспоримыми сделками
какие сделки относятся к ничтожным, а какие — к оспоримым
каковы последствия недействительности сделок
какие сроки отводятся для подачи иска о признании сделок недействительными
Следующий раздел из блока Законодательство — Обязательства и последствия их нарушения.